宝安区教育资源公共服务平台

各街道教育办、各直属单位：

现将《宝安区学校物业管理规定（2009年修订）》印发给你们，请遵照执行。

                    深圳市宝安区教育局

                    二○○九年五月十三日

宝安区学校物业管理规定

(2009年修订)

一、物业管理公司资质

参与宝安区学校物业管理的公司必须是深圳市注册的专门从事物业管理的公司，并持有国家叁级以上物业管理资质证书。进驻学校的物业管理公司须加强对员工职业道德教育，员工必须统一着装，身体健康，仪表端庄。

二、物业管理公司职责

（一）安全防范和秩序维护

负责学校范围内及校门周边的公共秩序维护工作，做好校园内的安全防范和学校物业资产管理，实行24小时安全防范巡查制度，做好校园外围治安情况的监控，建立外来人员探访制度，学生上学、放学时间，合理增设值勤人员，协助学校做好学生品行监督工作（如迟到、早退登记），做好学校大型活动秩序维护工作。

（二）设备管理

负责校园内的公共设施、设备的运行、管理和维护。24小时对区域供配电系统运行和管理，照明维修。对校园内电梯、空调、安防设备等系统运行、管理及维护（不含各系统的专业维护）。会议音响设备使用和管理。上/下水管道、渠、池、洗手间管道保持畅通。

（三）消防管理

负责校园内的全部消防设施、设备的使用和管理及校园内火灾的报警和救助工作。落实消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、灭火器材、喷淋、消防栓的作用、位置和操作方法。检查校园内所有灭火器材的有效期和数量，并负责及时更换、补充。每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，发现问题即时报修。

（四）清洁消杀

提供校园内的清洁、消杀服务，包括公共外围、走廊、窗户、楼梯、大堂、会议室、办公室、功能室、卫生间等公共区域及公共设备设施的清洁卫生、定期消杀，垃圾的收集、清运及除“四害”、白蚁防治等，含物料：保洁工具、清洁剂、消杀药品、消杀工具、垃圾袋等。

（五）绿化养护

负责校园内的绿地、花木的养护（包括浇水、排水、修剪、施肥、松土、除杂、杀虫、肥料、药品、工具等），确保校园美观。定期对室内绿植物进行施肥、淋水及清洁，确保的绿色植物有强劲的生命力。协助做好重大节日、重要活动的绿化美化及花卉的摆放工作。

（六）礼仪、会议、行政协助

服务咨询、会议接待及茶水服务，节假日国旗、彩旗及庆祝横幅挂放，各办公室饮用水的更换，行政后勤的协助工作，协助学校对进入校园施工队伍的监管等。

（七）其他服务项目

遇节日或学校重大活动时，如运动会、校庆、艺术节等，学校物业公司须调配足够人员，积极配合学校做好服务，确保活动的顺利运行。

（八）人员配备

安排至少一名专职经理（主任）在校负责协调后勤协调管理工作；其他员工须配齐配足，不随意调整，定期培训，持证上岗。

（九）档案管理

做好学校移交给物业公司的文件、图纸、技术资料的管理；做好各类日常工作的运行记录，每月进行规档，以备查考；管理合同期满后不再与学校续签服务合同时，应将以上所有资料移交给下一物业公司。

（十）物业公司每年度及合同期满均需向学校作出物业及资产管理情况的书面报告交学校备案。

三、学校职责

（一）学校提供办公场所，提供必要的值班室和值班人员的临时住宿用房。

（二）按时缴纳物业管理服务费用。

（三）支持物业管理公司依法或依合同规定内容所进行的管理。

（四）对物业管理公司的管理实施监督检查，每学期全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同。

（五）向物业管理公司提供和移交相关的物业资料，并在物业管理期满时予以收回。

（六）对物业管理公司以书面形式提出的合理化改进建议及相关物业管理要求。

四、物业管理标准

见附件一、附件二。

五、物业管理参考价格

见附件三。

六、其它

（一）学校物业管理等级不代表物业管理公司的资质级别。

（二）学校类别按建筑面积划分为五类，每类三个等级，各校应结合本校的建筑规模及资金来源等实际情况，按类别选择不同的管理等级，签订合同时，原则上最高不超过一级的平均价。

（三）本规定解释权由区教育局教育产业管理办公室负责。

附件：1. 宝安区学校物业管理标准（楼宇建筑面积部分）

2. 宝安区学校物业管理标准（绿化带、校道、操场等空地）

3. 宝安区学校物业管理参考价格表

4. 宝安区学校物业管理服务合同

附件1：

宝安区学校物业管理标准（楼宇建筑面积部分）

附件2：

宝安区学校物业管理标准（绿化带、校道、操场等空地）

附件3：

宝安区学校物业管理参考价格表

附件4：

宝安区学校物业管理服务合同

甲    方：

地    址：

联系电话：

乙    方：

资质等级：          ，证书编号：

地    址：

联系电话：

根据《物业管理条例》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对                     提供物业管理服务。

第一条  本合同标的物

物业名称：              物业类型：               。

座落位置：                                              

占地面积         万平方米,总建筑面积           万平方米，建筑管理面积__________万平方米，空地管理面积_________万平方米。

第二条  物业管理服务期限

物业管理服务期限为    年。自 200  年   月   日起至200  年    月    日止。

第三条  乙方提供的物业管理服务事项与标准

乙方自接管本物业之日起即按甲、乙双方确定标准实施管理。具体事项与标准参见本合同第八条。方案在管理实施过程中可由双方研究修订。

第四条  物业管理服务费用总价及费用开支范围

1．本物业管理区域物业服务收费按双方协商的标准进行收取，即乙方每月收取物业管理服务费为人民币：

                元整（    元/月），年合计：

                元整（        元/年）。

2．物业服务费开支范围：

①管理处管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业管理区域清洁材料费用；

③物业管理区域的室外绿化养护费用；

④办公费用；

⑤物业管理处固定资产折旧；

⑥法定税费；

⑦物业管理企业的管理费；

⑧其他双方认定的服务开支。

乙方按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。如果甲方办理物业财产、公共设施设备及公众责任保险，由甲方提供财产清单、公共设施设备清单、公众责任保险的范围等再确定具体费用。

3．物业使用过程中直接产生的电费、水费、排污、煤气费、垃圾外运等市政费，由甲方负责；物业管理办公水电等费用由乙方负责。

4．甲方所需的物业管理特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

5．物业水电维修所消耗的材料由管理处作出计划，经甲方审定后，由甲方负责材料费。较大维修工程项目（管理处维修人员无法完成的），按甲方核定计划施工，专项审定结算。

6．管理服务费实行先服务后收费，甲方在次月的前五个工作日内，向乙方支付上月的物业管理费。甲方如拖欠交费，按每日1‰的标准向乙方缴纳滞纳金。

第五条　甲方的权利义务

1．依据有关规定，与乙方议定年度管理方案, 监督检查乙方各项方案和计划的实施，并协助乙方做好物业管理工作。

2．对乙方的管理实施监督检查，每学期全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同。

3．合同签订后一周内向乙方提供和移交下列物业资料,并在乙方管理期满时予以收回：

①物业的报建、批准文件，规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②设施设备使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；

③物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）、设施（备）的清单；

④物业及配套设施的清单；

⑤物业的使用、维护和管理所必需的其他资料。

4．按时缴纳物业管理服务费用。

5．甲方物业区域需要施工，应在装修前通知乙方，并要求施工单位，到乙方管理处按规定办理相关进场手续，签订《承诺书》。

6．支持依法或依本合同规定内容所进行的管理。

7．对乙方以书面形式提出的合理化改进建议及相关物业管理要求，甲方应及时给予书面回复。

8．甲方将向乙方提供必要的办公用房、值班用房、仓库和需用物品存放场地，由乙方无偿使用。

9．负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

10．法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第六条　乙方的权利义务

1．在本物业管理区域内设立独立核算的专门机构负责本物业的日常管理工作。

2．根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害甲方的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

3．结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划。

4．遵照国家、地方物业管理服务收费规定及双方在合同中的约定收取管理费用，明示特约服务项目与收费标准。

5．按照物业管理主管部门、教育主管部门及有关政府部门的要求，组织管理工作，接受甲方的监督，并接受有关部门的监督、指导。

6．建立物业管理档案，及时记载变更情况。

7．根据物业情况向甲方提出合理化改进建议及相关物业管理要求，以书面形式呈报甲方，经双方议定后实施。

8．乙方可以根据物业管理服务合同的约定聘请专业公司承担部分专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。

9．根据甲方通知，要求进入物业管理范围区内的施工单位订立书面《承诺书》，告知有关注意事项和禁止行为，对违规行为进行劝阻，劝阻无效的，应及时书面向甲方报告。

10．乙方每年度及合同期满后向学校作出物业及资产管理的书面报告交学校备案。

11．合同期满后，乙方在履行合同的同等条件下优先获得物业管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消优先管理资格的除外。

第七条  违约责任

1．如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期改善，甲方无故不作改善，乙方有权终止合同。

2．如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，乙方无故不作改善甲方有权终止合同。

3．因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

4．由于不可抗力的原因造成损失的，双方不承担任何责任。

第八条  附件

1．宝安区学校物业管理标准（楼宇建筑面积部分）

2．宝安区学校物业管理标准（绿化带、校道、操场等空地）

   第九条  其它事项

1．双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

2．本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。

3．同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方，并在合同期满后一个月内办理交接手续。

4．合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

5．方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

6．合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

7．合同正本连同附件，一式叁份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

8．本合同在履行中如发生争议，双方可以协商解决，协商不成的，可以选择第①种法律途径解决：

①向深圳市仲裁委员会申请仲裁；

②向人民法院提起诉讼。

9．本合同自签订日起生效。

甲方：             （盖章） 乙方：           （盖章）

法定代表人：                法定代表人：

地址：                      地址：

电话：                      电话：

传真：                      传真：

签约日期：二○○  年  月  日

主题词：学校  物业管理△  规定                          

  抄送：市教育局，慧民副区长。                         

  深圳市宝安区教育局办公室          2009年5月13日印发